Città sempre più ricche ed esclusive, ma sempre meno accessibili.
Le grandi città continuano ad attrarre capitali, imprese, turismo e investimenti. Ma proprio mentre diventano più ricche e desiderabili, rischiano di diventare luoghi nei quali una parte crescente della popolazione non riesce più a permettersi di vivere.
Il problema della casa ne è forse la manifestazione più evidente.
Il potere d’acquisto perso negli ultimi anni, l’aumento del costo della vita e la difficoltà di trovare abitazioni, in acquisto o in affitto, a prezzi compatibili con i redditi hanno allargato il perimetro dell’emergenza abitativa. Non riguarda più soltanto le fasce più fragili, ma anche giovani, famiglie, studenti, lavoratori fuori sede e parte del ceto medio.
Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni in Italia sono aumentati del 4% rispetto a un anno prima. A Torino l’incremento ha raggiunto l’8,5%, a Roma il 6,4% e a Milano il 2,4%. Anche sugli affitti la pressione rimane elevata: la Banca d’Italia rileva una riduzione dell’offerta disponibile e canoni ancora in crescita nella maggior parte del Paese.
Ma credo che il punto più importante sia un altro.
Il problema non è soltanto quante case costruiamo. È quale città vogliamo costruire.
Continuare ad aggiungere immobili di fascia alta in quartieri già costosi può aumentare il valore immobiliare di una città, ma non necessariamente la sua qualità urbana.
E qui entra in gioco un tema che conosco bene e che considero sempre più importante: la rigenerazione urbana.
Abbiamo edifici da recuperare, immobili inutilizzati da riportare sul mercato, aree dismesse da riconvertire e interi quartieri ai quali restituire funzioni e abitanti.
Ma rigenerare non significa soltanto intervenire sugli edifici. Significa investire nelle infrastrutture fisiche – mobilità, trasporti, collegamenti, spazi pubblici – e in quelle immateriali: servizi, scuole, assistenza, tecnologia, connessioni e luoghi di relazione.
Una casa può essere economicamente accessibile, ma se si trova in un quartiere privo di servizi e mal collegato, il problema dell’abitare è stato risolto solo in parte.
A questo si aggiunge un patrimonio residenziale che necessita ancora di un grande lavoro di riqualificazione: oltre il 45% degli immobili residenziali certificati nel 2024 appartiene alle due classi energetiche peggiori, F e G.
Rigenerare significa quindi intervenire insieme su edifici, infrastrutture e servizi.Non semplicemente costruire di più, ma utilizzare meglio ciò che già esiste.
Rimane infine il paradosso che il titolo di questo articolo voleva sottolineare: gente senza casa e case senza gente.
Secondo la Commissione europea, circa il 20% delle abitazioni nell’Unione non è occupato, mentre trovare una casa economicamente sostenibile è diventato uno dei problemi più seri delle grandi aree urbane.
Non esiste una soluzione semplice.
Ma una convinzione, a distanza di un anno, si è rafforzata:
continuare a rendere più esclusive le nostre città senza preoccuparci di chi potrà ancora permettersi di viverle non è sviluppo urbano. È un impoverimento della città stessa.
Massimo Guerrini
